L’ordinanza tratta dei danni esigibili per morosità del locatore. La corte evidenzia due orientamenti che possono essere perseguiti, venendo in rilievo una nozione generale del diritto dei contratti ad esecuzione continuata e nei contratti di durata, da cui si evince il concetto del c.d. interesse positivo al perdurare del regolamento contrattuale fino alla scadenza.
In ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da “perdita subita”, né un danno da “mancato guadagno”.
Non si può, difatti, ravvisare, in tale mancata percezione, una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento.
Un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, in via diretta o indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione. Al ricorrere di detta fattispecie la perdita sarà commisurerà al tempo occorrente per il relativo ripristino conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’art. 1590 cod. civ.
Tuttavia, nel caso di specie, non viene provato che la mancata nuova locazione fosse dipesa dal comportamento del conduttore, ovvero dalle condizioni in cui quest’ultimo aveva riconsegnato l’immobile, essendo piuttosto dipesa, verosimilmente, dalle mutate condizioni del mercato immobiliare.
Nel merito emergono due orientamenti, motivo per cui la Corte rimanda alle Sezioni Unite il dispiegamento di tale criticità.
Una prima riflessione della Corte risiede nella valutazione del danno evento e danno conseguenza. Il rilascio dell’immobile non neutralizzerebbe il danno scaturente dal mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale. L’interesse protetto dal contratto di locazione, leso dall’inadempimento, difatti, è lo specifico interesse al godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altrui godimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale, per cui l’inadempimento avrebbe violato il programma di godimento del bene prefigurato dal negozio.
In questa ottica il danno risarcibile non corrisponde alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore.
L’evoluzione di tale orientamento è coerente con la distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza. Il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ., ed emerge, a questo proposito, l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità̀ giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli.
Il secondo orientamento riportato dall’ordinanza de qua è riassumibile nell’assunto secondo cui il conduttore è tenuto, in base all’art. 1591 c.c., a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto soltanto fino alla restituzione.
In conclusione, il quesito che saranno chiamate a dirimere le Sezioni Unite è la definizione del perimetro applicativo dell’art. 1591 c.c.; se questo possa involgere anche una fattispecie patologica e non solo fisiologica del contratto di locazione e se la locuzione “maggior danno” possa contemperare anche il danno conseguenza.